BUSINESS CLASS
GRAŻYNA STEFAŃSKA
Zakup mieszkania pod wynajem wciąż atrakcyjny
BUSINESS CLASSCzas od czerwca do końca października to najgorętszy okres na rynku najmu mieszkań. Kraków znajduje się w czołówce miast kojarzonych z najlepszą kadrą, co działa na absolwentów szkół średnich jak magnes, a przy okazji przekłada się na doskonałą kondycję rynku nieruchomości. Sytuację tę starają się wykorzystać inwestorzy, którzy kupują mieszkania pod wynajem kuszeni rentownością najmu znacznie przewyższającą zyski z bankowych depozytów.
– Jesteśmy teraz w tak niecodziennej fazie cyklu na rynku nieruchomości, że w niewielu miejscach zakup mieszkania na wynajem się nie opłaca. Powód jest prosty – dzięki rekordowo niskim stopom procentowym można znaleźć kredyt hipoteczny oprocentowany na mniej niż 3,5%, a na rękę z wynajmu przeciętnego mieszkania można zarobić około 4–5% i to po opodatkowaniu oraz uwzględnieniu, że przez pewien okres w roku lokal jest niewynajęty – mówi Bartosz Turek, kierownik Działu Analiz Lion’s Banku.
Jak na tle tych średnich wypada Kraków – miasto, będące jednym z największych centrów akademickich? Jak twierdzi Bartosz Turek, rentowność najmu w stolicy Małopolski należy do najniższych w gronie miast wojewódzkich. Oczekiwany zysk nie przekracza 4% netto, choć i to jest wartością znacznie wyższą od oprocentowania lokat i obligacji. Z najnowszego raportu Domiporta.pl oraz Home Brokera
wynika, że mieszkanie kupione na wynajem w Krakowie zwróci się przeciętnie po 25,5 roku. Wyliczenie to jest jednak mało realne, ponieważ zakłada niezmienność warunków przez ponad 
20 lat. Rentowność to nie wszystko
Jak piszą autorzy raportu, w kalkulacji przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem należy jeszcze uwzględnić potencjał wzrostu wartości samej nieruchomości oraz jej płynność. Trudno prognozować, jak będą zachowywały się ceny mieszkań na przestrzeni kilkudziesięciu lat, jednak obserwacje dojrzałych rynków dowodzą, że w długim terminie wzrosną one 1–2 punkty ponad inflację.
Maciej Trela, prezes zarządu krakowskiej agencji nieruchomości PÓŁNOC & Partnerzy sp. z o.o., zwraca natomiast uwagę na fakt, że z punktu widzenia inwestora istotne są nie tylko
BUSINESS CLASS
potencjalne wskaźniki rentowności, ale i gwarancja szybkiego wynajmu.
– W Krakowie, mieście akademickim, mocno rozwiniętym biznesowo pod względem liczby międzynarodowych korporacji, rynek nieruchomości charakteryzuje się wysokim popytem na mieszkania do wynajęcia – mówi Maciej Trela. – Od sierpnia do chwili obecnej mieszkania są wynajmowane szybciej niż w poprzednich latach. Na pewno ma na to wpływ m.in. rosnąca liczba najemców. Najlepsze mieszkania pod wynajem
Zysk z inwestycji w wynajem jest zależny głównie od kwoty zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. Nie należy jednak zapominać o nakładach poniesionych na przygotowanie nieruchomości.
– Szukając okazji inwestycyjnych, można kupić tanio mieszkanie gotowe do wprowadzenia się bez konieczności robienia remontu. Dzięki temu można powiększyć średnią rentowność o dodatkowe 2 lub nawet 3% w skali roku. Szansą na zwiększenie zwrotu z inwestycji jest również wynajmowanie dużych mieszkań, najczęściej czteropokojowych, studentom. W Krakowie można osiągnąć w ten sposób zysk na poziomie ok. 6,5–7% – podkreśla Maciej Trela. Jak dodaje, dla studentów kluczowa jest lokalizacja. Szukają oni mieszkań w centrum miasta, najlepiej blisko uczelni lub w okolicy centrów biurowych. Ważne jest także dobre skomunikowanie z resztą miasta, dlatego dużą zaletą jest położenie na trasie szybkiej linii tramwajowej.
– Najwięcej osób szuka mieszkań w rejonie miasteczka studenckiego AGH, na Krowodrzy, Ruczaju, Dębnikach i Grzegórzkach. Poszukiwane są mieszkania jedno- lub dwupokojowe, do 50 m², z osobną kuchnią. Najemcy zwracają uwagę na wiek i stan budynku. Zainteresowaniem cieszą się mieszkania nowe lub kilkuletnie oraz te, które w ostatnich latach były poddane remontom. Istotne jest, aby były w pełni wyposażone i oferowane w cenie rynkowej – wymienia ekspert.
Tym, którzy chcą spróbować swoich sił w wynajmie krótkoterminowym, czyli ofercie alternatywnej do hotelowej, Bartosz Turek poleca z kolei mieszkania z wyższej półki.Segment popularny kontra premium
Preferencje inwestorów mają swoje odzwierciedlenie w tym, jak rozkładają się proporcje lokali nabywanych w różnych segmentach mieszkaniowych. Według Adama Kudyka, prezesa Małopolskiego StowarzyszeniaPośredników w Obrocie Nieruchomościami i właściciela firmy Consulting Nieruchomości, na rynku dominuje segment popularny – stanowi on ok. 60–70% nabywanych lokali mieszkalnych, 20% przypada na lokale o podwyższonym standardzie i 10% na apartamenty.
– Krakowski rynek nieruchomości to przede wszystkim mieszkania w segmencie popularnym i na pewno się to nie zmieni. Zwiększa się jednak zainteresowanie mieszkaniami o podwyższonym standardzie, który wyróżnia się dobrą lokalizacją, zastosowaniem nowoczesnych materiałów budowlanych, elementami „inteligentnego budynku” oraz wyższą ceną. Można oszacować, że takich mieszkań na rynku pierwotnym jest obecnie kilka procent, ale ten udział będzie się zwiększał – dodaje Maciej Trela. Drożej i więcej jest tylko w Warszawie
– Pod względem poziomu cen krakowski rynek mieszkaniowy ustępuje tylko Warszawie. Taka zależność jest widoczna również w przypadku liczby ofert – mówi Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Inwestorzy naprawdę mają w czym wybierać. Według danych firmy Home Broker w krakowskiej ofercie znajduje się obecnie 7,5 tys. mieszkań. Ceny za m² w stolicy Małopolski kształtują się w przedziałach od 5500 zł do 7500 zł w przypadku rynku wtórnego i od 5000 zł do 12 000 zł na rynku pierwotnym.
BUSINESS CLASS

Jak podkreśla Adam Kudyk, na rynku wtórnym pojawiają się również oferty znacznie droższe. Są to m.in. odremontowane mieszkania w kamienicach, zlokalizowane w Śródmieściu i Krowodrzy. Sporadycznie można również odnaleźć oferty o niższych cenach za m² – głównie w obiektach o złym stanie technicznym lub o nieuregulowanym stanie prawnym. Z kolei najniższe ceny na rynku pierwotnym wynikają z promocji u deweloperów, którzy mają kłopoty ze zbyciem mieszkań.
– Szacuje się, że na rynku wtórnym w Krakowie do sprzedaży jest obecnie ok. 9000 mieszkań. Deweloperzy muszą przez to konkurować z prywatnymi osobami o klientów, co zwiększa ich skłonność do negocjacji ceny i udzielania promocji na lokale położone np. na parterze lub na ostatnim piętrze bez windy – komentuje Adam Kudyk. – Najdroższe mieszkania znajdują się w inwestycjach realizowanych w prestiżowych lokalizacjach, jak np. Angel Wawel, tuż koło Wawelu. Rynek pierwotny tańszy niż wtórny
Ciekawe informacje na temat poziomu cen krakowskich mieszkań znajdziemy również w bazie danych Narodowego Banku Polskiego, które przytacza Andrzej Prajsnar: „Dane NBP wskazują, że od kwietnia do czerwca 2015 r. przeciętna transakcyjna cena za m² nowych lokali w Krakowie wynosiła 5919 zł. Ta stawka była o 1% wyższa od wyniku z poprzedniego kwartału, natomiast w ujęciu rocznym średni koszt zakupu nowego metrażu spadł i to o 4,1%”.
Jak zauważa analityk, dane NBP sugerują, że w stolicy Małopolski mamy do czynienia z dość nietypową zależnością. Zwykle to rynek wtórny jest „tańszy”. Tymczasem w Krakowie średnia transakcyjna cena za m² używanego metrażu wynosi 6157 zł (II kw. 2015 r.).
– Różnicę między wynikami z krakowskiego rynku pierwotnego i wtórnego można uzasadnić tym, że lokalni deweloperzy, pod wpływem programu MdM, rozpoczęli budowę wielu mieszkań oddalonych od centrum. Rządowe dopłaty nie miały większego wpływu na koszt zakupu używanych lokali w Krakowie. Od II kw. 2014 r. do II kw. 2015 r. przeciętna cena za m² tych mieszkań wzrosła o 3,71% – tłumaczy Andrzej Prajsnar.